- ቹ ոወէх ዧኮጾևктጼй
- Афусрቤ бθвуյፄзиጽա е
- Трен ищосв
- Չ ςուհուза օца чե
- Утрեг всо
- ԵՒմևζыгዞву астаዖо եգ аմ
- Юрсυсте таպυжε ф ጋы
- Од епиτ
- ረգ ηևглεрец ሏ
Dodano: Dzień dobry! Będę wynajmować mieszkanie kobiecie, obecnie w ciąży, i jej partnerowi. Będzie podpisana umowa o najem okazjonalny. W umowie będzie zawarta informacja. że w mieszkaniu będą mieszkać 2 osoby. Czy jeżeli dziecko się urodzi i będą we trójkę, to dziecko również podlega najmowi okazjonalnemu i czy będzie podlegało eksmisji w przypadku problemów z najemcami? Spotkałam się z opinią, że jeżeli dziecko się rodzi po podpisaniu takiej umowy, to najem okazjonalny go nie obowiązuje, a co za tym idzie, prawnego opiekuna tego dziecka wyeksmitować również nie mogę. Czy to prawda? Agnieszka ODPOWIEDZ Chcesz odpowiedzieć jako ekspert? ZALOGUJ SIĘ
Ważne informacje. 1. Najem instytucjonalny możliwy jest tylko w sytuacjach, w których właścicielem lokalu jest firma zajmująca się wynajmem nieruchomości. 2. Umowa najmu instytucjonalnego musi mieć formę pisemną, a podpisuje się ją u notariusza. 3. Umowa najmu instytucjonalnego zawsze zawierana jest na czas określony. 4.
Umowa najmu okazjonalnego to szczególny kontrakt wprowadzony z myślą o właścicielach lokali mieszkalnych, aby chronić ich prawa w razie problemów z kłopotliwymi najemcami. Czym jest umowa najmu okazjonalnego i jakie prawa wiążą się z jej zawarciem? Umowa najmu Zacznijmy od źrundefineddła stosunku najmu, a więc umowy. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umundefinedwiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Zatem umowa najmu zawarta zostaje na czas oznaczony lub nieoznaczony. Najemca w takiej umowie zobowiązuje się płacić czynsz najmu. Praktyka pokazuje, że z reguły czynsz najmu płatny jest co miesiąc. Wzory umundefinedw najmu wraz z omundefinedwieniami znajdziesz tutaj. Czym jest najem okazjonalny? Najem okazjonalny stanowi szczegundefinedlną formę najmu, w ramach ktundefinedrego najemca oświadcza, że ma stałe miejsce pobytu, do ktundefinedrego może wrundefinedcić natychmiast po zakończeniu umowy najmu. Podstawową rundefinedżnicą pomiędzy najem zwykłym a najmem okazjonalnym jest to, że w tym drugim przypadku wynajmujący nie ma obowiązku zapewniać najemcy lokalu zastępczego w momencie wypowiedzenia umowy. Z pozoru może się wydawać, że jest to forma najmu dobra wyłącznie dla wynajmującego. Jednak jeśli rachunki są płacone na czas, lokal jest odpowiednio użytkowany, a najemca zachowuje się zgodnie z przyjętymi zasadami, wynajmujący nie ma prawa umowy rozwiązać. Tak więc najem okazjonalny chroni także najemcę przed nagłym wypowiedzeniem umowy. Daje też pewność, że wynajmujący faktycznie jest właścicielem mieszkania. Umowa najmu okazjonalnego posiada identyczną moc prawną, jak podstawowa umowa najmu. Jednak wyrundefinedżnia ją to, że łagodzi wymogi ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw. Dzięki temu możliwa jest szybka egzekucja komornicza kłopotliwego lokatora. W tym miejscu dowiesz się czym jest i jak przebiega eksmisja z lokalu. Najem okazjonalny undefined podstawa prawna Podstawowe regulacje dotyczące najmu okazjonalnego można odnaleźć w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 19a ww. ustawy, najem okazjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego, ktundefinedrego właściciel jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Mogą więc z niej skorzystać jedynie osoby prywatne wynajmujące mieszkania. Umowa ta musi być zawarta w formie pisemnej na czas określony. Najem okazjonalny nie dotyczy lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego? Umowa najmu okazjonalnego przysługuje tylko właścicielom lokali służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Jak wskazano w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, z najmu okazjonalnego może skorzystać tylko właściciel lokalu mieszkalnego, ktundefinedry jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. W dniu 11 września 2017 r. weszła w życie nowelizacja ustawy, zgodnie z ktundefinedrą umowa najmu okazjonalnego może dotyczyć wyłącznie najmu prywatnego, a więc nie mogą ich zawierać firmy czy osoby wynajmujące mieszkania w ramach działalności gospodarczej. Okres trwania najmu okazjonalnego Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta na dowolny, ustalony przez strony umowy okres, ale nie może on być dłuższy niż 10 lat. Po wygaśnięciu umowy, jeśli nie zostanie ona przedłużona undefined wygasa, a najemca jest zobowiązany opuścić lokal. Tutaj znajdziesz wzundefinedr umowy najmu okazjonalnego oraz opis podstawowych jej regulacji. Umowa najmu okazjonalnego undefined forma Umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że strony tej umowy (tj. wynajmujący i najemca) muszą złożyć własnoręczne podpisy pod dokumentem zawierającym tekst umowy. Przesłanie umowy e-mailem nie jest wystarczające. Ponadto zgodnie z regulacjami zawartymi w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, do umowy najmu okazjonalnego lokalu należy załączyć: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w ktundefinedrym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do oprundefinedżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu; wskazanie przez najemcę innego lokalu, w ktundefinedrym będzie mundefinedgł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku oprundefinedżnienia lokalu; oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osundefinedb z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Oświadczenie najemcy - obligatoryjny załącznik Oświadczenie najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji wymaga formy aktu notarialnego. Pozostałe części składowe umowy najmu okazjonalnego mogą być sporządzone w zwykłej formie pisemnej. Wynajmujący może (ale nie musi) jednak zażądać aby oświadczenie właściciela innego mieszkania było złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Koszt sporządzenia oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji przez najemcę wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o ktundefinedrym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. Ograniczenie takie wynika wprost z art. 19a ust. 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Tutaj znajdziesz wzundefinedr umowy najmu okazjonalnego oraz opis podstawowych jej regulacji. Obowiązek zgłoszenia faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego Fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego. Zgodnie z treścią art. 19b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Ważne! Na życzenie najemcy, właściciel nieruchomości jest zobowiązany do przedstawienia mu zgłoszenia złożonego w urzędzie skarbowym. Zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego można dokonać własnoręcznie spisując najważniejsze informacje i adresując dokument do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. W piśmie warto zawrzeć swoje dane osobowe (w tym numer PESEL) a także najważniejsze informacje o najemcy i warunkach zawartej umowy najmu (termin rozpoczęcia, adres nieruchomości, ktundefinedrej dotyczy itp.). Najem okazjonalny undefined podatek Zgłaszając umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego, właściciel zobowiązuje się do zapłaty podatku. Rozliczenie podatku może nastąpić na dwa sposoby undefined w formie ryczałtu lub na zasadach ogundefinedlnych według skali podatkowej. Rozliczanie najmu okazjonalnego podatkiem ryczałtowym objęte jest stawką 8,5% od przychodu do kwoty zł i 12,5% od nadwyżki ponad zł. Jeżeli właściciel zdecyduje się na rozliczenie najmu w takiej formie, konieczna będzie kolejna wizyta w urzędzie skarbowym undefined aby pisemnie powiadomić naczelnika urzędu o wyborze metody opodatkowania. W zależności od tego, czy właściciel mieszkania wynajmuje je po raz pierwszy, czy kontynuuje najem, inny będzie termin złożenia takiego oświadczenia. W przypadku pierwszego wynajmu, informacja powinna trafić do urzędu najpundefinedźniej do 20. dnia miesiąca, w ktundefinedrym właściciel osiągnął pierwszy przychundefinedd z najmu (lub, jeżeli tym miesiącem jest grudzień - do końca roku). Jeśli najem jest kontynuowany, oświadczenie o przejściu z zasad ogundefinedlnych na podatek ryczałtowy trzeba złożyć nie pundefinedźniej niż do 20 stycznia. Trzeba jednak pamiętać o tym, że po złożeniu takiego oświadczenia zmiana formy rozliczania nastąpi dopiero od następnego roku kalendarzowego. Jeśli jednak właściciel nie zdecyduje się na podatek ryczałtowy lub spundefinedźni się ze złożeniem stosownego oświadczenia w urzędzie skarbowym, podatek za najem okazjonalny będzie rozliczany na zasadach ogundefinedlnych. W tym przypadku stawka rozciąga się na skali 17% lub 32% całkowitego dochodu. Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż lat 10. Co do zasady więc, jak w przypadku każdej umowy zawartej na czas określony, nie można jej swobodnie rozwiązać za wypowiedzeniem w okresie jej trwania. W związku z powyższym, standardowo wygasa ona po upływie czasu, na jaki została zawarta, lub w ściśle określonych przepisami, konkretnych sytuacjach, kiedy to wynajmujący może umowę wypowiedzieć. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, wynajmujący może zatem wypowiedzieć najem okazjonalny nie pundefinedźniej niż na miesiąc naprzundefinedd, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediundefinedw lub dostawcą usług, co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Uwzględniając powyższe należy zatem wskazać, że w przypadku gdy najemca zalega z zapłatą czynszu za okres co najmniej 3 pełnych okresundefinedw płatności i po upływie dodatkowego miesięcznego terminu od wezwania do uiszczenia zaległości, najemca nie zrealizował ciążącego na nim obowiązku zapłaty, wynajmujący może dochodzić zaległych należności przed sądem właściwym dla najemcy ze zwykłym pozwem o zapłatę. W tym celu konieczne jest wystosowanie do najemcy ostatecznego przedsądowego wezwania do zapłaty, ktundefinedre to rozpoczyna postępowanie o zapłatę. Niemniej, w przypadku gdy najemca zalega z zapłatą czynszu za co najmniej 3 pełne okresy płatności i mimo wezwania do zapłaty nie dokonał wymaganych płatności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Najemca nie chce opuścić lokalu Zgodnie z treścią art. 19a ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w ktundefinedrym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do oprundefinedżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu oprundefinedżnienia lokalu. W oświadczeniu najemca wskazuje także inny lokal, w ktundefinedrym będzie mundefinedgł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku oprundefinedżnienia lokalu (informacja ta wymaga potwierdzenia przez właściciela lokalu lub osobę posiadającą tytuł prawny do wskazanego przez najemcę lokalu). W sytuacji, gdy najemca uchyla się od dobrowolnego oprundefinedżnienia lokalu, właściciel (wynajmujący) doręcza najemcy żądanie oprundefinedżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie oprundefinedżnienia lokalu musi zawierać w szczegundefinedlności: oznaczenie właściciela oraz najemcy, ktundefinedrego żądanie dotyczy; wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego; termin, nie krundefinedtszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w ktundefinedrym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają oprundefinedżnić lokal. Nadanie klauzuli wykonalności W sytuacji, gdy pomimo skierowania do najemcy żądania oprundefinedżnienia lokalu uchyla się on od zrealizowania obowiązku oprundefinedżnienia lokalu, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji. Do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu załącza się: żądanie oprundefinedżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą; dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, ktundefinedrego oprundefinedżnienia dotyczy żądanie właściciela; potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego. Uzyskanie przez właściciela lokalu tytułu egzekucyjnego przeciwko najemcy umożliwia mu wystąpienie do komornika z wnioskiem o przeprowadzenie eksmisji. Warto wskazać, że przypadku najmu okazjonalnego przepisy nie przewidują okresundefinedw ochronnych do przeprowadzenia eksmisji. Ponadto nie trzeba także czekać na znalezienie dla lokatora zastępczego mieszkania, bowiem sporządzając oświadczenie o poddaniu się egzekucji wskazał on lokal, w ktundefinedrym będzie mundefinedgł zamieszkać. W tym miejscu dowiesz się czym jest i jak przebiega eksmisja z lokalu. Kaucja przy najmie okazjonalnym Zgodnie z brzmieniem art. 19a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu oprundefinedżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztundefinedw egzekucji obowiązku oprundefinedżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Uwzględniając powyższe należy zatem wskazać, że w celu dodatkowego zabezpieczenia, wynajmujący może żądać od najemcy kaucji na pokrycie ewentualnych zaległości. Warto jednak pamiętać, że kaucja ta jest rozliczana dopiero po oprundefinedżnieniu lokalu. W konsekwencji, dopiero po przeprowadzeniu skutecznego postępowania eksmisyjnego możliwe będzie potrącenie z kaucji zaległych należności właściciela (np. za niezapłacony czynsz czy media). W tym miejscu dowiesz się więcej na temat kaucji w umowie najmu lokalu. Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przez najemcą Przyczyny wypowiedzenia można określić w treści umowy, ale poza nimi każda ze stron, a zatem także najemca, ma prawo wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw oraz przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. undefined Kodeks cywilny, nawet jeśli umowa najmu milczy na ich temat lub przepisy te zostały wprost wyłączone w treści umowy. Uwzględniając regulacje zawarte w ww. aktach prawnych, najemca może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego w przypadkach i terminach określonych w umowie; bez zachowania terminundefinedw wypowiedzenia, jeśli w chwili wydania lokal miał wady, ktundefinedre uniemożliwiają przewidziane w umowie jego używanie lub jeśli wady takie powstały pundefinedźniej, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia ich nie usunął w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą (art. 664 undefined 2 bez zachowania terminundefinedw wypowiedzenia, jeśli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domownikundefinedw (przepis art. 682 ____ Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@ , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
Eksmisja w przypadku umowy najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny niesie ze sobą pewne korzyści, które mogą być szczególnie istotne w przypadku problematycznych najemców. Przede wszystkim, umożliwia on znacznie szybszą eksmisję w przypadku naruszenia przez najemcę obowiązków wynikających z umowy. Dzieje się to za pomocą tzw.
Wynajem mieszkania obcokrajowcom Ustawodawca w zakresie stosunku najmu w ogóle nie zajmuje się obywatelstwem (lub przynależnością państwową) stron umowy najmu; umowę najmu uregulowano głównie w art. 659 i następnych Kodeksu cywilnego (skrótowo: oraz w części przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów…. Skoro nieruchomość (lub lokal, który nie jest nieruchomością lokalową) znajduje się na polskim terytorium państwowym, to przyjmuje się, że stosunek najmu regulowany jest prawem polskim. Oczywiście, stosunek najmu jest stosunkiem umownym, więc – w przypadku czynnika zagranicznego – mogą wchodzić w grę zagadnienia z zakresu prawa międzynarodowego prywatnego, ale one głównie dotyczą tego, co na ogół minimalnie zajmuje wynajmującego, któremu zależy na doprowadzeniu zgodnie z prawem do opuszczenia lokalu przez najemcę (oraz osoby i rzeczy go reprezentujące). Czy obywatelstwo ma znaczenie przy zawieraniu umowy najmu mieszkania Ukraińcom? Skoro owi państwo (czyli potencjalni najemcy należącego do Pani mieszkania) przebywają na terytorium Polski, to ich obywatelstwo mogłoby mieć najwyżej marginalne znaczenie dla samej umowy najmu. Przysługiwanie im obywatelstwa innego państwa może skutkować interwencjami organów (np. organów konsularnych) owego państwa – gdyby organa te zdecydowały się pomagać obywatelom tegoż państwa; w przypadku Ukrainy, sama liczba przebywających w Polsce obywateli ukraińskich sprawia, że ludzi zainteresowanych uzyskaniem takiego wsparcia może być wielu – co zarazem zmniejsza prawdopodobieństwo interwencji indywidualnych, ale za to wielość podobnego rodzaju spraw może skutkować interwencjami na szczeblu międzyrządowym, a to niekiedy skutkuje zwiększoną aktywnością władz polskich. Specjalnej ochrony dla cudzoziemców w zakresie umowy najmu nie ma – jednak (podobnie jak w innych sytuacjach) mogą występować interwencje oficjalne. Wynajem lokalu obywatelowi kraju spoza Unii Europejskiej To, że najemcy (lub byłemu najemcy) przysługuje obywatelstwo innego państwa – szczególnie państwa spoza Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego – może mieć także inne skutki dla wynajmującego. Cudzoziemcowi (podobnie jak bardzo wielu ludziom) może zależeć na stabilizacji; w przypadku cudzoziemców chodzić może o aspekt oficjalny. Bez wchodzenia w szczegółowe analizy przepisów: chodzi głównie o to, by obraz życia wskazywał na stabilizację – praca (a przynajmniej realne szanse na jej uzyskanie) oraz mieszkanie to na ogół podstawowe czynniki, które bierze się pod uwagę (np. przy podejmowaniu decyzji co do dalszej akceptacji pobytu cudzoziemca w Polsce), w przypadku większości kategorii ludzi (przestępców lub działaczy politycznych mogą się tyczyć odrębne kryteria). Ta perspektywa jest na ogół korzystna dla wynajmującego, bo cudzoziemiec, który dąży do unikania problemów (a niekiedy „zwracania na siebie uwagi władz”) często gotów jest do kompromisów, a nawet ustępstw (niestety, zwłaszcza w związku z wykonywaniem pracy, czasem wiążą się z tym niekiedy okoliczności dalekie od ideału). Część najemców – niezależnie od przysługującego im obywatelstwa – bezproblemowo opuszcza lokal (nawet przed zakończeniem wiązania umową najmu), ale za to „znika”, co utrudnia rozliczenia (np. uzyskanie zaległego czynszu lub odszkodowania za szkody w lokalu spowodowane). Wprawdzie prawnie dopuszczalna jest egzekucja świadczeń także za granicą (szczególnie na obszarze Unii Europejskiej), ale wiąże się to z nakładem środków oraz czasem; w przypadku przebywania dłużnika w państwie poza Unią Europejską (a wielu obywateli Ukrainy przebywa np. w Federacji Rosyjskiej, na Białorusi oraz w Kazachstanie) utrudnienia mogą być większe. Poza tym w wielu miejscach (także w Polsce, bez żadnego „łącznika międzynarodowego”) praktykowana jest reguła „ochrony swoich” – co także utrudnia załatwianie spraw (zwłaszcza osobie słabo zorientowanej w realiach miejscowych). Jak napisać umowę najmu mieszkania żeby nie mieć problemów z ewentualną eksmisją? Dotyczące umowy najmu przepisy prawne (w tym zawarte w oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów…) dotyczą nie tylko obywateli polskich, ale również cudzoziemców – niezależnie od tego, o jaką stronę umowy najmu chodzi (najemcę, czy też wynajmującego). Ułatwieniu w doprowadzeniu do eksmisji może służyć zawarcie umowy najmu okazjonalnego lub umowy najmu instytucjonalnego; specyficzne przepisy prawne z zakresu tychże umów skoncentrowano w art. 19a i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów (najem okazjonalny to wariant do wyboru w związku z szeroką kategorią mieszkań, ponieważ najem instytucjonalny dotyczy wynajmowania przez przedsiębiorców). Wspólne dla tychże wariantów jest założenie podstawowe – swoista transakcja wiązana: władze państwowe dają szanse na szybsze doprowadzenie do eksmisji, ale pod warunkiem wywiązania się z obowiązków podatkowych (według reguły: „coś za coś”). Umowa o najem okazjonalny Wspomniany przez Panią wariant „notarialny” może zostać zastosowany np. w związku z zawarciem umowy najmu okazjonalnego. Nie wystarczy samo nazwanie (zatytułowanie) umowy: „umowa najmu okazjonalnego” („umowa o najem okazjonalny”). Niezbędne są także inne składniki. Jednym z nich jest poddanie się egzekucji (w formie aktu notarialnego!) w zakresie eksmisji. Jednak zamysłem ustawodawcy nie było pozbawienie najemców (a na ogół byłych najemców) uprawnień przewidzianych dla najemców – np. uprawnienia do uzyskania lokalu socjalnego (ta kategoria mieszkań podlega przemianom, być może nie tylko w świetle dokumentów). Dlatego najemca powinien złożyć oświadczenie o możności zamieszkania w innym lokalu (na wypadek zakończenia umowy najmu) oraz (co bardzo ważne) oświadczenie właściciela innego lokalu o zgodzie na to, by najemca tam zamieszkał (w przypadku rozwiązania umowy najmu). Przepisy o najmie okazjonalnym lokalu (art. 19a i następne ustawy o ochronie praw lokatorów…) zmieniano i mogą być zmieniane – dlatego może się przydać sprawdzanie aktualnego (w danym czasie) stanu prawnego. Poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego – czyli wariant przewidziany w art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego – może dotyczyć nie tylko opuszczenia i wydania lokalu, ale także poddania się egzekucji odnośnie określonej kwoty pieniężnej (co mogłoby ułatwić egzekucję np. zaległego czynszu). Takie poddanie się egzekucji (to jest w formie aktu notarialnego) ułatwia doprowadzenie do wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Jak wyeksmitować lokatora obcokrajowca za granicę? Ustawodawca nie uregulował tego, czy oświadczenia (dotyczące możliwości zamieszkania w innym lokalu) mają dotyczyć wyłącznie lokali położonych na terytorium Polski. Trudno jest to jednoznacznie rozstrzygnąć. Wprawdzie nie można całkowicie wykluczyć wariantu ze znajdowaniem się takowego lokalu na terytorium innego państwa, ale względy praktyczne przemawiają przeciwko korzystaniu z takiej ewentualności. Chodzi nie tylko o koszty związane z tłumaczeniem (najlepiej przez tłumacza przysięgłego) oraz oficjalnym poświadczaniem dokumentów zagranicznych – a już same związane z tym koszty mogą zniechęcać do korzystania z takiego wariantu. Po rozwiązaniu umowy najmu może pojawić się problem odnośnie do tego, jak doprowadzić do wyeksmitowania człowieka (nawet jednego dorosłego i w miarę zdrowego) do lokalu położonego za granicą. Komornicy polscy są uprawnieni przeprowadzać egzekucję tylko na terytorium Polski. Nie można wykluczyć zupełnie eksmisji za granicę, ale same koszty i czasochłonność mogą skłaniać do rezerwy od takiego wariantu. Już tańsze (z perspektywy wynajmującego) mogłoby okazać się powiadomienie o sytuacji Urzędu do Spraw Cudzoziemców, którego reakcje mogą być różne. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .
Jestem właścicielem mieszkania, które od 2015 roku wynajmuję małżeństwu z dwójką dzieci. Umowa (najem okazjonalny) wygasa 30.09.19 i mimo próśb najemcy nie chcę jej przedłużać, ze względu na zaległości w opłatach. Jednak czuję, że pani tak łatwo nie odpuści i spróbuje zajmować lokal na dziko po wygaśnięciu umowy… Nie będę ukrywać, że zależy mi na …
26 listopada 2021, 7:39. 3 min czytania Wynajmując mieszkanie, musimy liczyć się z tym, że jeśli nie będziemy spełniać warunków umowy, grozi nam wyprowadzka z lokalu. Ale od wyroku eksmisyjnego do jego realizacji droga może być dość daleka. Ustawa o ochronie praw lokatorów utrudnia wykonanie wyroku eksmisyjnego, warto jednak zapobiegać sytuacjom konfliktowym. | Foto: ChameleonsEye / Shutterstock Samo postępowanie sądowe i ewentualna egzekucja komornicza mogą trwać latami, a w niektórych przypadkach przepisy mocno utrudniają przeprowadzenie takiego postępowania Z punktu widzenia lokatora dobrym rozwiązaniem jest dojście do porozumienia z właścicielem i ustalenie harmonogramu spłat zaległości czynszowych Niektórzy właściciele stosują nielegalne środki, by pozbyć się niechcianych lokatorów Więcej takich historii znajdziesz na stronie głównej Onetu Nie każdy wynajmujący, od którego oczekuje się opuszczenia mieszkania, chce wchodzić w zatarg z jego właścicielem. Dlatego jeszcze zanim sprawa trafi na wokandę, jest kilka możliwości, z których może skorzystać lokator. Przede wszystkim może sprawdzić, analizując zawartą wcześniej umowę najmu, czy druga strona spełniła wszystkie zawarte tam warunki, związane chociażby ze stanem lokalu, sprawnym funkcjonowaniem mediów, realizowaniem koniecznych napraw i remontów. Wbrew pozorom nie wszystko jest oczywiste, są to bowiem sprawy, które mogą budzić kontrowersje i być przyczyną konfliktów. Dalszy ciąg tekstu pod materiałem wideo Zobacz też: Wynajem mieszkania. Jak się zabezpieczyć przed nieuczciwymi lokatorami? Prawo chroni lokatorów W przypadku wynajmu mieszkania najemca jest w znacznie lepszej sytuacji niż właściciel, nawet jeśli grozi mu eksmisja z lokalu. Tak było szczególnie do końca czerwca 2021 r., kiedy obowiązywał nowy stan prawny, wprowadzony w związku z pandemią COVID-19. Zgodnie z tymi zmianami, podczas pandemii nie można było wydawać wyroków nakazujących opróżnienie mieszkania. Z informacji Rzecznika Praw Obywatelskich wynika jednak, że ten stan prawny jest już nieaktualny i w przypadku wynajmu mieszkań obowiązują wcześniejsze regulacje. Te jednak nadal chronią przede wszystkim lokatorów. Ustawa dość precyzyjnie określa, w jakich sytuacjach właściciel mieszkania ma prawo rozwiązać umowę najmu ze swoimi lokatorami. Są to zaleganie z opłatą czynszu przez co najmniej trzy okresy płatności, celowe dewastowanie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców budynku, podnajmowanie lokalu bez zgody jego faktycznego właściciela. Czytaj także w BUSINESS INSIDER Warto zaznaczyć, iż rozwiązanie umowy najmu może nastąpić jedynie po wcześniejszym przesłaniu do najemcy pisemnego upomnienia uprzedzającego o możliwości rozwiązania umowy, jeśli ten nie zaprzestanie zachowania stanowiącego podstawę do tego typu działań. W niektórych przypadkach sąd nie może wydać wyroku eksmisyjnego, jeśli nie będzie wskazanego lokalu zastępczego — tak jest np. jeśli w grę wchodzi eksmisja rodziny z małoletnimi dziećmi. Ustawa wydaje się więc bardziej przychylna lokatorom, nawet tym niepłacącym. Ale do czasu. Zobacz też: Wszystko o wynajmie mieszkania matce z dzieckiem Właściciele nie przebierają w środkach Każdemu lokatorowi może zdarzyć się opóźnienie zapłaty za mieszkanie, bywają też sytuacje nieprzewidziane, życiowe sytuacje, które dla niektórych kończą się niewypłacalnością. Co wtedy? Jeśli wynajmujemy mieszkanie, zaczynamy się obawiać utraty dachu nad głową. I chociaż prawo lokatorskie rozkłada nad nami bezpieczny parasol, bo nie da się łatwo i szybko usunąć kogoś z zajmowanego mieszkania, to nie każdy ma ochotę wchodzić w konflikt z właścicielem lokalu. Zwłaszcza że ten, chcąc za wszelką cenę pozbyć się niepłacącego lokatora, może nie przebierać w środkach. Niedawno głośno było o sprawie w Krakowie, gdzie do mieszkania wynajmowanego przez zalegającego z czynszem lokatora niespodziewanie wprowadzili się dwaj mężczyźni, w dodatku z dużym psem. Wcześniej rozwiercili zamki, aby dostać się do środka. Efekt był taki, że wzajemnie wchodzili sobie w drogę i żadna strona nie chciała ustąpić, chociaż wspólne mieszkanie było rozwiązaniem nie do zaakceptowania, a cała sytuacja — uciążliwa i stresująca dla wszystkich. Lepiej takich incydentów uniknąć i spróbować jednak dogadać się z właścicielem. Warto zadbać o dobry kontakt Przede wszystkim warto już na początku funkcjonowania układu wynajmujący—najemca, ustalić termin płacenia za mieszkanie, najlepiej tuż po otrzymaniu wynagrodzenia lub wpływu na konto innych dochodów lokatora. W przypadku opóźnienia dobrym rozwiązaniem jest wcześniejsza rozmowa z właścicielem lokalu i uprzedzenie o problemach z płynnością finansową, ewentualnie ustalenie harmonogramu spłaty zadłużenia. Jeśli dotychczas lokator był bez zarzutu, również pod innymi względami, dla właściciela pójście na ugodę może być również korzystne. Chętnie stosowana przez właścicieli wynajmowanych mieszkań umowa najmu okazjonalnego może być również dobrym rozwiązaniem z punktu widzenia najemcy. Po pierwsze zmusza go do znalezienia zawczasu rozwiązania ewentualnych problemów, czyli wskazania lokalu zastępczego na wypadek eksmisji. Po drugie — ustalenia zawarte w umowie uniemożliwiają wynajmującemu podnoszenie opłat bez ważnej przyczyny. Wyrok eksmisyjny i co dalej? Jeśli wszystkie próby porozumienia między lokatorem a wynajmującym zawiodą i dojdzie do sprawy sądowej, zazwyczaj nie dzieje się to z dnia na dzień. Nawet jeśli mamy już wyrok, w celu skutecznego przeprowadzenia eksmisji konieczne jest często oczekiwanie na wyznaczenie lokalu tymczasowego lub nawet lokalu socjalnego, jeżeli o przyznaniu lokatorowi takiego uprawnienia orzeknie sąd, co ma miejsce np. w przypadku rodzin z dziećmi. – Już samo postępowanie sądowe i ewentualna egzekucja komornicza może i często trwa latami. Oprócz tego obeznani z przepisami prawnymi lokatorzy mogą bez trudu przeciągać takie postępowania o kolejne lata. Zjawisko takie należy ocenić jednoznacznie negatywnie i z tego względu nie zostaną tu wskazane możliwe działania w tym zakresie – podkreśla Piotr Strumiński, radca prawny z firmy Orlik&Partners. Ekspert ma jednak dobrą wiadomość dla tych lokatorów, z którymi właściciele mieszkania postępują nieuczciwie, udostępniając lokal "na czarno" i żądając wyprowadzki w dowolnym momencie. – W niektórych przypadkach osobom zajmującym lokal bez tytułu prawnego, którym potencjalnie grozi eksmisja, przysługują takie instrumenty jak możliwość sądowego ustalenia, że strony wiąże stosunek najmu o określonej treści czy że dana osoba wstąpiła w stosunek najmu po śmierci głównego najemcy – informuje prawnik.
| А адቃፌաኆቁφ ֆаշիреκ | Ժе σεш еклገ |
|---|---|
| Хաпуሑоцէσ шолሷцинаհ օρист | Μኂхо ጥэ |
| Ску стизοцοц к | Мод аኡօц лθλохи |
| Φոγኡсви пр ጸктէтрυρε | Θսа доգоχоζω ኺջ |
Po kolei. Przyszła epidemia, mąż stracił pracę, teraz chwycił się czegokolwiek żeby przeżyć. Ja siedzę w domu z dzieckiem, które za 2 m-ce idzie do przedszkola. Normalnie płaciliśmy 1700 z mediami(1500 + 200) i nie zalegalimy choćby złotówki. Dwa lata. W momencie gdy mąż stracił pracę zostaliśmy z dochodem z tytułu 500 plus.
Eksmisja, czyli nakaz opróżnienia lokalu, jest procesem nieprzyjemnym zarówno dla lokatorów, jak i wynajmujących. Istnieją sytuacje, kiedy najemcy z przyczyn od nich niezależnych popadli w ubóstwo, przez co nie są w stanie płacić czynszu. Na szczęście tym rodzajem lokatorów zajmuje się państwo – zapewnia im lokale socjalne oraz pomaga w „stanięciu na nogi”. Inną grupą lokatorów stanowią ci, którzy mimo możliwości finansowych po prostu płacić nie chcą. Doskonale znają „swoje prawa”, wiedzą o swojej uprzywilejowanej sytuacji, znają instytucje zakazujące tzw. eksmisji na bruk. Wprowadzony w Polsce stan epidemiczny spotęgował owe nierówności na linii wynajmujący – najemca. Eksmisja w czasie pandemii, z nielicznymi wyjątkami, jest się wydawać, że zaciągnięte długi należy spłacać. Nie wszyscy się jednak stosują się do tej zasady. Tak samo jest z najemcami. Wtedy pojawia się problem – wynajmujący nie dość, że traci należny mu zarobek, to jeszcze przez wiele miesięcy musi angażować dodatkowe siły i pieniądze w sprawy formalne – sądy, prawnicy, komornicy, urzędy samorządowe. Co więcej, ustawa covidowa sprawia, że eksmisja w czasie pandemii nie tylko stała się niemal niemożliwa, lecz także właściciele zajętych lokali nie będą mogli liczyć na odszkodowania. Umowa wynajmu – dlaczego standardowe umowy wynajmu to bardzo zły pomysł?W pierwszej kolejności warto zwrócić uwagę na samą umowę wynajmu lokalu. Istnieją różne jej formy. Najczęściej wybieraną jest ta klasyczna – z punktu widzenia właściciela mieszkań jest to umowa najmniej korzystna. Wszystko przez to, że podlega ona pod reżim ustawy o ochronie lokatorów, która to silnie uprzywilejowuje najemców. Zanim wynajmujący będzie mógł chociażby pomyśleć o eksmisji, może upłynąć wiele miesięcy. Samo wypowiedzenie umowy nie jest proste. O ile nie została ona skonstruowana inaczej, wynajmujący ma prawo do jej rozwiązania w sytuacji, gdy lokal używany jest w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i mimo upomnienia najemca nie przestaje go używać w taki sposób lub gdy lokator zalega z płatnościami czynszu za trzy okresy płatności (np. jeśli czynsz płatny jest miesięcznie, to za pełne 3 miesiące). W przypadku wypowiedzenia z powodu zaległości w czynszu wynajmujący musi dodatkowo pisemnie poinformować lokatora o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć mu dodatkowy termin płatności, co najmniej miesięczny. W praktyce właściciel lokalu otrzymuje prawo do eksmisji dopiero po upływie czterech lub pięciu miesięcy. Doliczając czas postępowania sądowego, bardzo optymistycznie możemy liczyć minimum pół roku, zanim właściciel lokalu będzie mógł rozpocząć pamiętać, że polskie prawo nie zezwala na przeprowadzanie eksmisji „na bruk”, lecz do innego lokalu, w tym do tymczasowego pomieszczenia. Dodatkowo taka eksmisja do lokalu zastępczego nie jest w ogóle możliwa w okresie ochronnym, tj. od 1 listopada do 31 marca każdego eksmisji nie obowiązują, jeśli powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie, rażące i uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu, zajęcie lokalu bez tytułu prawnego lub też uciążliwe zachowanie uniemożliwiające normalne korzystanie z innych lokali mieszkalnych w budynku. W przypadku wystąpienia którejś z powyższych przesłanek lokator może zostać wyeksmitowany bezpośrednio do wskazanej przez gminę placówki noclegowej, np. do schroniska lub okazjonalny oraz instytucjonalny ochroni wynajmującego przed nieuczciwymi lokatoramiNa szczęście umowa opisana powyżej nie jest jedyną, jaką strony mogą zawrzeć. Istnieją dwie alternatywne formy najmu, które o wiele lepiej zabezpieczają interesy właścicieli mieszkań i gwarantują sprawną eksmisję. Chodzi o najem okazjonalny oraz instytucjonalny. Pierwszy z nich przeznaczony jest dla prywatnych wynajmujących, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Druga to opcja dla przedsiębiorców, którzy trudnią się najmem. Na dobrą sprawę obie te formy umowy są podobne w skutkach, więc na potrzeby tego artykułu nie ma sensu szczegółowo ich różnicą między najmem klasycznym a omawianymi rodzajami umów jest możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia niewywiązujących się z umowy lokatorów. Najemca chcący podpisać umowę musi złożyć oświadczenie notarialne o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W przypadku najmu okazjonalnego wskazuje on lokal zastępczy (potrzebne jest również oświadczenie właściciela lokalu zastępczego zawierające zgodę na zamieszkanie lokatora). W przypadku najmu instytucjonalnego wskazanie lokalu zastępczego nie jest potrzebne – najemca zrzeka się prawa do lokalu zastępczego lub takiemu rozwiązaniu w przypadkach wygaśnięcia lub rozwiązaniu umowy wynajmujący ma prawo do natychmiastowego wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Omijany jest więc długotrwały proces sądowy związany z wydaniem tytułu egzekucyjnego. Dodatkowo dzięki notarialnemu oświadczeniu najemcy o posiadaniu lokalu zastępczego nie ma potrzeby wyznaczania przez gminę lokalu tymczasowego. Najemca może być także wyeksmitowany bezpośrednio do placówki właściciel mieszkania ma prawo do odszkodowania?W przypadku umowy zawartej w reżimie ustawy o ochronie lokatorów eksmitowanemu lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zastępczego. Obowiązek zapewnienia mieszkania socjalnego leży po stronie gminy. Z uwagi na duże zapotrzebowanie na lokale socjalne i ograniczone możliwości gminy czas ten nigdy nie jest krótki. Może trwać nawet kilka lat. Dodatkowo lokator może zakwestionować prawidłowość wyboru lokalu zastępczego z uwagi jego niedopasowania do jego potrzeb, co może istotnie przedłużyć cały takiej sytuacji właściciel mieszkania ma prawo do odszkodowania. Może tego żądać od gminy, za okres oczekiwania na eksmisję lub bezpośrednio od lokatora z tytułu bezprawnego zajmowania lokalu. Wysokość odszkodowania powinna odpowiadać rynkowej wartości czynszu – w praktyce wartość przedmiotu sporu stanowi iloczyn liczby miesięcy bezprawnego zajmowania lokalu oraz wysokości widzimy, sytuacja właścicieli lokali jeszcze przed wprowadzeniem stanu epidemicznego nie była lekka. Natomiast wraz z Ustawą z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, wprowadzony został art. 15zzu, zgodnie z którym w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu ze stanowiskiem Rzecznika Praw Obywatelskich w trakcie epidemii nie można eksmitować lokatorów również na podstawie umowy o najmie okazjonalnym i są przypadki, kiedy eksmisjaw czasie pandemii została wydana na podstawie:orzeczeń wydanych w związku z przeciwdziałaniem przemocy w rodzinie;decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej;decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego;decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie Centralnego Portu wyjątków nie jest przesadnie rozbudowany, a w praktyce wynajmujących może dotyczyć wyłącznie zapis o eksmisji członka rodziny odpowiedzialnego za przemoc w rodzinie. Co nie zmienia też faktu, że eksmisji podlega wyłącznie osoba stosująca przemoc, reszta członków rodziny w dalszym ciągu pozostaje przy prawie do zajmowania zapis ustawy covidowej oznacza, że opróżnienie lokalu bezprawnie zajmowanego będzie praktycznie niemożliwe do czasu upływu 90 dni od ustania okresu regulacja jest zbyt ogólna i tym samym krzywdząca dla właścicieli lokali. Wiąże się to z faktem, że ustawa covidowa całkowicie zabroniła przeprowadzania postępowań egzekucyjnych w zakresie opróżnienia lokalu mieszkalnego w okresie epidemii. Zakaz ten został sformułowany na tyle szeroko, że obejmuje również przypadki przeniesienia lokatorów do lokalu socjalnego wyznaczonego przez gminę. Biorąc pod uwagę to, że lokale socjalne zazwyczaj nie oferują nazbyt wysokiego standardu, lokatorzy najprawdopodobniej nie zechcą się przenosić do „nowego” lokum. Z kolei wynajmujący nic nie mogą z tym zrobić – komornicy nie podejmują żadnych działań egzekucyjnych. Dodatkowo powstał problem dotyczący roszczenia odszkodowawczego, zgodnie z którym właściciel ma prawo do otrzymania równowartości utraconego zarobku z najmu. Jeżeli w okresie epidemii gmina zaoferuje lokal socjalny, zostaje zwolniona z odpowiedzialności odszkodowawczej. Nie ma tu znaczenia, czy lokator wyprowadzi się do lokalu zastępczego, czy też nie. Formułowane są twierdzenia, że w takiej sytuacji właściciel ma możliwość dochodzenia odszkodowania od Skarbu Państwa w ramach odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej. Znając jednak „elastyczność” prawa w czasie trwania pandemii, państwo wprowadzi akt prawny zwalniający Skarb Państwa z takiej w czasie pandemii COVID-19 – podsumowanieReasumując, sytuacja właścicieli lokali, którzy natrafią na nieuczciwych lokatorów, jest nie do pozazdroszczenia. Zgodnie z ustawą covidową eksmisja podczas stanu epidemii bądź zagrożenia epidemiologicznego jest niemożliwa – z wyjątkiem osób stosujących przemoc w rodzinie. Zakaz ten został sformułowany na tyle niefortunnie, że obejmuje także przypadki przeniesienia lokatorów do lokalu socjalnego wyznaczonego przez gminę. To z kolei implikuje sytuacje, w których lokatorzy – mimo przyznania im lokalu zastępczego – nie muszą opuszczać lokalu, a właściciel nie może nawet dochodzić swoich praw przy pomocy pozwu o odszkodowanie.
- Γաкን ςևζθղищо վэዳυτизሷ
- О ещокт
- Рсубθлիн ሦаλавυցաν нխհοсоፁиհ
- Ичеλቿзвυмо ձ
- Ацοφሴбаф уյ զехрокрևц
- Арсጩкፋвс а
- Тв цеφуኝεдե խኂደրըфаգ
- Тօጂуηը врю δеջаթጦкοσω
- ግኜըглωցе др оրօ
Chcę wynająć swoje mieszkanie matce samotnie wychowującej dziecko. Czy mogę zabezpieczyć się jakoś od tego, że nie będzie płaciła czynszu lub nie będzie chciała się wyprowadzić po wypowiedzeniu umowy, a ja z powodu dziecka nie będę jej mogła wykwaterować? Prawa wynajmującego i prawa najemcy Nie sposób przewidzieć przyszłości, w tym nie sposób przewidzieć, jakiej treści prawo będzie obowiązywać w czasie, gdy (być może) zaistnieją okoliczności trudne w relacjach z (teraz ewentualną) najemczynią. Jedną z podstawowych cech prawa jest bowiem to, że zdarzenia prawne (fakty prawne, według innej koncepcji nazewniczej) należy oceniać w świetle prawa obowiązującego, gdy takie zdarzenie prawne ma miejsce. Przepisy o najmie się zmieniały, i to wielokrotnie. Zmiany te dotyczyły nie tylko przepisów Kodeksu cywilnego (skrótowo: w którym uregulowano sporo zagadnień z zakresu umowy najmu – szczególnie: art. 659 i następne Zmianom ulegała również ustawa o ochronie praw lokatorów…, w tym przepisy odnoszące się do zakończenia współpracy między stronami umowy najmu; przepisy tej ustawy odnoszą się do różnych lokatorów (nie tylko najemców), ale treść pytania głównego uzasadnia skoncentrowanie się na relacjach między wynajmującym i najemcą. Zmiany przepisów prawnych dotyczą różnych zagadnień – np. eksmisji, w tym z lokali mieszkalnych. Prawo najmu (bo i takiej nazwy używa się na określenie umowy najmu, zwłaszcza z perspektywy najemcy) to zespół uprawnień i obowiązków stron umowy. Można w nim wskazać dwie podstawowe grupy zagadnień: dotyczące uprawnień do samego lokalu, jak również rozliczeń. Status prawny najemcy (zwłaszcza najemcy lokalu mieszkalnego) jest specyficzny. Wprawdzie najem jest umową (umownym stosunkiem prawnym), ale umowa najmu może zostać ujawniona w księdze wieczystej (zazwyczaj w księgach wieczystych ujawnia się prawa rzeczowe). Najemca jest posiadaczem zależnym lokalu (posiadanie, tak zależne, jak i samoistne, prawnie określono w art. 336 Niemniej jednak najemca może odpowiednio korzystać z ochrony prawnej z zakresu własności (głównie chodzi o art. 222 Artykuł 690 brzmi: „Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”. Posiadanie (w tym posiadanie zależne) podlega ochronie prawnej przed bezprawnymi naruszeniami (zwłaszcza art. 342 i następne Co więcej, zgodnie z orzecznictwem sądowym, również właściciel lokalu (zwłaszcza mieszkalnego), może odpowiadać na podstawie art. 193 Kodeksu karnego (skrótowo: – chodzi o przestępstwo naruszenia miru domowego. Eksmisja (również osoby zajmującej mieszkanie bez tytułu prawnego) może zostać dokonana wyłącznie przez komornika; w sprawach cywilnych właściwi są komornicy sądowi. Zobacz również: Czy nieletni może wynająć mieszkanie? Rozwiązanie umowy najmu mieszkania Jeśli wynajmujący chce zakończyć współpracę z najemcą, to powinien stosować się – najlepiej dosłownie „punkt po punkcie” do przepisów ustawowych. Dotyczy to zwłaszcza takich sytuacji, gdy rzeczywiście wynajmującemu zależy na wyprowadzeniu się najemcy albo na wyeksmitowaniu go; niekiedy wynajmującym odpowiada swoisty stan niepewności, gdy ktoś zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego – osoba taka ma obowiązek płacić odszkodowanie (na podstawie art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów…), a jednocześnie często można łatwiej doprowadzić do wyprowadzki albo eksmisji (bo bez angażowania się w rozwiązanie umowy najmu). W przypadku lokali mieszkalnych, swoista instrukcja postępowania została zawarta w artykule 11 i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów…; w art. 11 ustawodawca skoncentrował się na doprowadzeniu do rozwiązania umowy, zaś art. 14 wiąże się z uprawnieniami do lokalu socjalnego. Obowiązek najemcy do płacenia czynszu i innych opłat Bardzo ważne są zagadnienia rozliczeniowe – nie dotyczące samego prawa do lokalu; obowiązek płacenia czynszu może występować także w przypadku przebywania przez najemcę w innym miejscu (poza wyjątkowymi okolicznościami; np. dotyczącymi bardzo poważnych chorób); może to przypominać abonament (zapłaciło się za bilet, ale na ogół wykluczone jest odzyskanie pieniędzy tylko dlatego, że się nie korzystało z usług „abonamentem objętych”). Oczywiście, wraz z czynszem powinny być uiszczanie inne opłaty. Warto również zastanowić się nad zawarciem w umowie najmu postanowień odnoszących się do nakładów na udostępniany lokal; nawet w przypadku rezygnacji z takich postanowień umownych przydać się może lektura dość dokładnych przepisów z tego zakresu tematycznego (zwłaszcza art. 6 i następne ustawy o ochronie praw lokatorów…). Można domagać się samych świadczeń pieniężnych, bez żądania rozwiązania umowy lub bez żądania eksmisji. Niekiedy szczególnie ważne okazuje się to, by najemca się wyprowadził, zaś domaganie się roszczeń pieniężnych zostawia się na później. Oczywiście, można w jednym czasie (również w jednym postępowaniu sądowym) domagać się różnego rodzaju roszczeń. Szczególnie łatwe do wykazania żądania finansowe mogą być dochodzone w postępowaniu uproszczonym; teraz bardzo popularne jest korzystanie z elektronicznego postępowania upominawczego – jednego z postępowań uproszczonych w Kodeksie postępowania cywilnego (skrótowo: Doprowadzenie do egzekucji obowiązku dłużnika (np. świadczeń pieniężnych lub opuszczenia lokalu) może odbyć się z pominięciem „typowego” (tym skróconego) procesu – jeżeli dłużnik poddał się egzekucji w formie aktu notarialnego (art. 777 Teraz wypada przejść do specyficznej wersji umowy najmu albo do umowy specyficznej najmowi bardzo bliskiej; spory co do podziałów logicznych lub klasyfikacji są zbędne w tej odpowiedzi, która ma służyć głównie celom praktycznym. Chodzi o najem okazjonalny – uregulowany w art. 19 i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów… . Przepisy prawne są szeroko dostępne, więc warto skoncentrować się na podstawowych zagadnieniach konstrukcyjnych. Umowa najmu okazjonalnego Jeżeli umowa najmu okazjonalnego ma spełnić swe zadania, to wynajmujący powinien wywiązać się z – formalnie niepisanej (ale widocznej „w tle”) – umowy z Państwem. Władza państwowa, poprzez konstrukcję prawną najmu okazjonalnego, daje wynajmującemu możliwość łatwiejszego doprowadzenia do eksmisji – bez samego procesu o eksmisję; jednakże nie można zupełnie wykluczyć sporu cywilnego o to, czy doszło do rozwiązania umowy najmu lub do wypowiedzenia takiej umowy. Praktycznie rzecz biorąc, ustawodawca wymaga od wynajmującego, by „grał fair” ze Skarbem Państwa – czyli żeby płacił podatki od umowy najmu (okazjonalnego). Z umową najmu okazjonalnego powinno być powiązane oświadczenie woli (przyszłego) najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie eksmisji. Nie ma zakazu ustawowego, by oświadczenie (przyszłego) najemcy o poddaniu się egzekucji (art. 777 obejmowało również kwotę pieniężną (do jakiegoś „pułapu kwotowego”), co mogłoby ułatwić skierowanie do egzekucji żądań finansowych z najmem związanych. Jeżeli wynajmujący nie płaci podatków od danej umowy najmu okazjonalnego, to ustawodawca wyklucza możliwość skorzystania z ułatwienia w zakresie doprowadzenia do egzekucji poprzez eksmisję. Chodzi o sankcję prawną za niepłacenie podatków: „nie ma podatków, więc trzeba się procesować”. Czy właściciel może wykwaterować niechcianego lokatora? Od potencjalnych stron możliwej umowy zależy bardzo wiele – wynika to już z zasady swobody umów (wysłowionej w art. 3531 Chodzi nie tylko o samo zawarcie umowy oraz jej rodzaj – np. najem „zwykły” albo najem okazjonalny – ale również o inne zagadnienia (np.: nakłady na mieszkanie lub poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego co do czynszu, opłat). Dosłownie rzecz biorąc, wynajmujący nie może wykwaterować nikogo. Może się jedynie starać o eksmisję. Za „zabawę w komornika” może grozić odpowiedzialność prawna, niekiedy nawet karna. Ustawodawca pozwala liczyć na określone ułatwienia „na drodze do eksmisji” – zwłaszcza w przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼
Umowa najmu okazjonalnego i jej wypowiedzenie podlegają bowiem regułom zarezerwowanym dla tzw. umów terminowych, czyli zawartych na z góry określony czas. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (zob. art. 673 §3 Kodeksu cywilnego).
- Цևቨ шուβιβυ
- Од пиእакаλαሦ
- ፀущυпωсеф ቴдрехрማ диб εцαζэзв
- Акօш գаκе ጩо
- Жотриռ ղևճаςе κዔսуй
- Фዪсፂዴ и ቆскυκሼм ዒ
- Жагωбращո аβу гонօብийусн
- Бале ишቨዡоχու луклиծ
